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报告|未来一线城市这些人口将租房生活,大邱庄方管厂
时间:2017年07月29日 来源:www.tjtgjt.com 作者:天津方管厂家 点击:

 

 

 

报告|未来一线城市这些人口将租房生活,大邱庄方管厂,
2017-07-26 21:03

柏拉图在2500年前说过,“任何一座城市,不论它的规模有多小,其实都分为两个部分,一部分是穷人的城市,另一部分则是富人的城市,大邱庄方管厂最新价格行情。”
关于大力发展住房租赁的步奏,眼下几乎天天都在推进,这是城市发展向前迈进的一大步,大邱庄方管厂最新价格行情。
一个个大都市,不仅仅是精英财富人群的王国,同样也是中低收入者搏击命运的世界,它们运营的是多元化产业与各种群体结合的自洽系统,大邱庄方管厂最新价格行情。其中住房的难题,尤其是中低收入者的居住安排,关系着城市未来的成熟度,大邱庄方管厂最新价格行情。
在7月22日举行的博鳌21世纪房地产论坛第17届年会上,链家研究院院长杨现领分享了《租房让城市更美好》的演讲,他希望看到未来在能让中产阶层买得起房、换得起房的同时,低收入群体,特别是大学生、流动人口这些新市民也能有房子住、能租得起,这样的城市才更有活力和希望,大邱庄方管厂最新价格行情。
不可或缺的城市中低收入群体
在著名的《城市的胜利》这本书里,作者哈佛大学经济学教授 Edward Glaehttp://www.tjgg360.com/    http://www.tjlxhd.com/    http://www.cswfgg.com/    http://www.youkuip.com/   http://www.tudouwz.comer 讲述了一个真实的故事,大邱庄方管厂最新价格行情。
莱拉·贝莱斯出生在里约热内卢的贫民家庭,14岁就在麦当劳快餐店找了一份工作,大邱庄方管厂最新价格行情。她的小姑子是一位理发师,那一年她俩决心要找到一种拉直自己头发的方法,大邱庄方管厂最新价格行情。这两位初出茅庐的创业者没有任何文化背景,但经过无数次的实验和失败之后,最后终于生产出了一种有效的头发拉直剂,大邱庄方管厂最新价格行情。
这种药剂,就是如今被广泛应用在美发店里的那种神奇药水的鼻祖,大邱庄方管厂最新价格行情。如今莱拉·贝莱斯的企业,每年销售的美容产品达到了3000万美元,大邱庄方管厂最新价格行情。
这样类似的故事,不停地在世界各地的中低收入群体里上演,大邱庄方管厂最新价格行情。在纽约,曼哈顿下东区的贫困率很高,但这里一直都在诞生着一系列令人惊叹的成功故事,大邱庄方管厂最新价格行情。
一个繁华成功的大都市样貌,不仅是精英们施展智慧的手笔,也是中低收入的平民们努力改变命运的作品,大邱庄方管厂最新价格行情。如今的北上广深已经成功晋级为世界大都市的成员,与它们地位跃升相伴随的是城市化浪潮和多样化群体的投入和产出,大邱庄方管厂最新价格行情。
一种有活力的城市,它们是各种产业和各阶层人群完美结合的生态系统,每一参与的分子都在给所属子系统提供生存的养分,大邱庄方管厂最新价格行情。低端人口为中高端人口提供生活的基本服务,后者为此付费,以此来维系一个社会持续的再生产循环,大邱庄方管厂最新价格行情。
莱拉·贝莱斯的故事告诉我们,中低收入人群对一个大都市而言,不仅是一种必不可少的存在,而且还可能会是推动城市进步的一股力量,大邱庄方管厂最新价格行情。
在此次博鳌房产论坛上,杨现领表示,城市运营从本质上讲是产业的运营,但离开人的产业运营是没有前途的,大邱庄方管厂最新价格行情。
不利的一面的是,目前国内重点城市房价高企,基本已经关闭了城市初入者和中低收入人群置业的大门,大邱庄方管厂最新价格行情。眼下当务之急,只有大力发展租赁,为他们提供落脚之地,才能为城市更好地留住不可或缺的人群,这也是当下政策空前支持住房租赁行业大发展的初衷,大邱庄方管厂最新价格行情。
我们离活力市场还有多远
衡量一个租赁市场是否有活力,主要有三个重要指标:
首先是租赁人口要不断增加,大邱庄方管厂最新价格行情。越是国际化大都市,越是房价高的城市,租赁人口的占比就越高,大邱庄方管厂最新价格行情。在纽约和伦敦,超过50%的年轻人都是通过租赁来解决居住问题,这是城市发展的动力之一,大邱庄方管厂最新价格行情。
从下图可以看出,和美日两国相比,国内租赁市场的规模要小得多

以上数据来源于链家研究院
其次是租金收入比,大邱庄方管厂最新价格行情。在所有收入中,有多少比例的钱花在租房这件事上,30%是一个通行的临界值,大邱庄方管厂最新价格行情。如今纽约和伦敦的个人租金收入比例都已经超过了50%,这表明租房已经是一个很重的负担了,大邱庄方管厂最新价格行情。
杨现领说,在中国的北京、上海和深圳,租赁收入比还相对比较低,大概不到30%的水平,这是非常不错的数据,大邱庄方管厂最新价格行情。这主要是因为今天中国的城市存在一大批租赁运营机构,通过合租的形式让年轻人租得起,“这让我们看到了未来城市的希望”,大邱庄方管厂最新价格行情。
下图为我们展示了其他国际大都市的租金收入水平

以上数据来源于链家研究院
下图为我国一线城市按照中低收入人群对可承担的租房收入比而划分的不同人群比例

以上数据来源于链家研究院
最后是租金收入弹性,大邱庄方管厂最新价格行情。它衡量的是租金的涨幅跟收入的涨幅之间的关系,大邱庄方管厂最新价格行情。杨现领说,“今天中国全国的比例低于1,所以我认为是可以接受的合理的情况,大邱庄方管厂最新价格行情。”
下图为世界大都市收入和租金涨幅对比情况

以上数据来源于链家研究院
综上所述,杨现领总结道,“租赁市场的活力是城市的活力所在,要想达到这个活力,第一个是能够有40%左右的租赁人口,能够让年轻人在租赁市场上活下来,踏上迈入大都市的阶梯;二是要有相对合理的租金收入比,不能显著超过30%;三是要有比较稳定的保持在1—1.2的租金收入弹性,这种城市的未来才是有希望的,大邱庄方管厂最新价格行情。”
针对上述标准,国内租赁市场活力尚可,大邱庄方管厂最新价格行情。不过,还有一些问题仍然值得关注,比如:
房屋品质错配问题

以上数据来源于链家研究院
户型错配问题

以上数据来源于链家研究院
支付方式错配问题

以上数据来源于链家研究院
人群结构错配问题

以上数据来源于链家研究院
如何建立一个更健康和活力的市场
目前国内政策对租赁市场的支持力度,已达到了空前的程度,大邱庄方管厂最新价格行情。自政策从2014年开始逐渐落地,到今天广州推行租购同权、12个大城市成为住房租赁试点,我们看到政府对租赁市场的刺激程度,无论广度还是深度都在加深,这对长期以来形成的供需结构、产品同质、主体地位和市场秩序等问题的解决,都会起到促进作用,大邱庄方管厂最新价格行情。
不过,除了政策面的支持外,租赁行业内部也需要加强专业化运营水平,本质就是围绕服务将城市发展必需的各种产业和各类人群通过居住安排完美结合起来,大邱庄方管厂最新价格行情。
就运营机构而言,要发挥专好业优势,并不是一件简单的事情,大邱庄方管厂最新价格行情。一般的房产交易,成交之后客户与平台的交叉就变弱了,但租赁不同,大邱庄方管厂最新价格行情。
一个租赁协议的达成,意味着运营机构的服务才刚刚开始,大邱庄方管厂最新价格行情。在整体的服务环节中,需要运营机构是一个中介平台,能够收房、出房以及客户管理;此外,还需要有装修和家政服务能力等等,同时还得倚靠系统和技术,所以还会需要一个互联网平台来承载,大邱庄方管厂最新价格行情。
据杨现领介绍,今天中国最大的租赁运营机构是自如,大邱庄方管厂最新价格行情。在自如7000名员工中,有3000多名管家,2000多名保洁阿姨,700多名家修和搬家师傅,400多名客服人员,700多名配置专员,还有300人的互联网团队,可见租赁行业服务之重,大邱庄方管厂最新价格行情。

以上数据来源于链家研究院
由上图看以看出,房屋租赁实际是一个拥有庞大上下产业链的市场,由此带来的产值不可小觑,大邱庄方管厂最新价格行情。在房产开发的红利逐渐消失之后,租赁将可能是最大的政策红利市场,大邱庄方管厂最新价格行情。
实际上,中国租赁市场指的仅是最前沿的一线城市,并不是每一个城市都面临租赁的短缺和压力,大邱庄方管厂最新价格行情。如果每个城市都一哄而上,就会带来租赁的库存问题,大邱庄方管厂最新价格行情。
一线城市房源短缺的问题由来已久,那么如何来有效地解决呢?
目前一线城市普遍加大了租赁供地的力度,力图通过增量来弥补房源总量的不足,大邱庄方管厂最新价格行情。
不过,在杨现领看来,解决一线租赁短缺问题的前提是不能过度依赖增量开发,而是应更好地盘活存量闲置房源,大邱庄方管厂最新价格行情。
房地产经过近二十年的开发,城市存量已足够庞大,大邱庄方管厂最新价格行情。2014年,中国家庭金融调查与研究中心发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》调研报告表明,2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%,其中北京为19.5%,大邱庄方管厂最新价格行情。目前,北京拥有高达380万套空置房是一个较为认可的数据,大邱庄方管厂最新价格行情。
一方面是闲置的房子,另一方面却是中低收入者无房可住,这造成了社会资源的极大浪费,大邱庄方管厂最新价格行情。如果通过市场化和机构化力量,每年改造5至10万套,那么就既能提升房源的使用效率,也能缓解租的问题,大邱庄方管厂最新价格行情。
另一个好处是,过去累积的存量房位置大都位于交通便利、配套设施相对完善的成熟区域,而租赁的需求偏好也恰恰集中在通勤时间足够短、离工作地点足够近的房源上,这种供应和需求正好匹配,大邱庄方管厂最新价格行情。
不过,从目前新建的租赁房源位置看,大多位于远郊,杨现领担心,“如果这些远郊区出现租赁住宅的库存,未来恐怕难以去化”,大邱庄方管厂最新价格行情。
最后,杨现领预计,一线城市未来可能会形成“2:2:6”的租赁市场基本格局——20%的租赁供应来自于新增开发,这部分将主要由开发商和政府提供;20%的租赁供应来自于存量住宅的更新改造,且后续由机构出租和管理;60%的租赁来自于存量闲置房源,大邱庄方管厂最新价格行情。“总体就是20%的增量,80%的存量,大邱庄方管厂最新价格行情。”杨现领说,大邱庄方管厂最新价格行情。

(完)
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